ขายบ้านโคราช: ผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่หมด แต่อยากขายทำได้ไหม

[siritidaphon]

หากผ่อนบ้านไม่ไหว ควรทำอย่างไรดี

ในหน้านี้มีอะไรบ้าง?

    หากผ่อนบ้านไม่ไหว ควรทำอย่างไรดี
        ทำความเข้าใจ บ้านติดภาระผูกพันกับธนาคารแบบไหน
        บ้านติดภาระผ่อนกับธนาคาร สามารถขายได้ไหม
        ขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด มีขั้นตอนอย่างไร

ด้วยความผันผวนทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น ทำให้รายได้ของหลายคนสวนทางกับอัตราดอกเบี้ยต่าง ๆ ที่ทยอยปรับตัวเพิ่มขึ้น ซึ่งเรื่องนี้สร้างความกังวลต่อผู้ที่มีภาระต้องผ่อนชำระไม่น้อย โดยเฉพาะผู้ที่ผ่อนรถยนต์หรือผ่อนบ้านกับธนาคารและสถาบันการเงินอยู่ เมื่อเกิดวิกฤตทางการเงินบางคนเลือกตัดสินใจขายบ้าน แต่ยังมีข้อสงสัยว่าหากต้องการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดจะสามารถทำได้หรือไม่


ทำความเข้าใจ บ้านติดภาระผูกพันกับธนาคารแบบไหน

อันดับแรกควรทำความเข้าใจก่อนว่า ภาระผ่อนบ้านที่คุณมีกับธนาคารหรือสถาบันการเงินเป็นไปในรูปแบบไหน ก่อนเช็คเงื่อนไขการซื้อบ้านที่ยังผ่อนอยู่


บ้านติดภาระผ่อนกับธนาคาร

เป็นกรณีการทำสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านใหม่ นำบ้านไปทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน หรือใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันกับธนาคารหรือสถาบันทางการเงินที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารประเทศไทย


บ้านที่ติดภาระจำนอง

แม้กรณีนี้มีความคล้ายคลึงกับภาระผ่อนที่ติดอยู่กับธนาคาร แต่นี่เป็นการนำบ้านไปจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดิน ซึ่งบุคคลกลุ่มนี้ไม่ใช่สถาบันทางการเงินที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารแห่งประเทศไทย


บ้านติดภาระผ่อนกับธนาคาร สามารถขายได้ไหม

เชื่อว่ามาถึงตรงนี้หลายคนเข้าใจว่าการขายบ้านจะทำได้ก็ต่อเมื่อมีการนำเงินมาปิดยอดเก่าที่ผ่อนอยู่ให้หมดก่อนถึงขายบ้านได้ นั่นเท่ากับว่า “บ้านจะขายได้เมื่อปลอดจำนอง” หรือการไถ่ถอนออกจากผู้รับจำนองก่อน แต่ความจริงแล้วธนาคารหรือสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าของสินเชื่องดังกล่าว สามารถอนุญาตให้เจ้าของบ้านที่ติดภาระหนี้ไปขายแล้วนำเงินจากผู้ซื้อมาปิดบัญชีหนี้ก่อนโอนกรรมสิทธิ์บ้าน


ขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด มีขั้นตอนอย่างไร

(1) ตกลงทำสัญญาซื้อขาย

ขั้นตอนแรกที่ควรทำเมื่อตัดสินใจขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด นั่นคือการทำสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและเจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) แล้ววางเงินมัดจำจองตามปกติ พร้อมแจกแจงรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นว่าฝ่ายไหนรับผิดชอบเรื่องใดบ้าง ที่สำคัญต้องแจ้งผู้ซื้อให้ชัดเจนว่าบ้านที่ทำการขายนั้นยังติดภาระผ่อนหรือภาระจำนองอยู่ และจะทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์


(2) เตรียมเอกสารและประเมินราคาบ้าน

สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด และไม่ต้องการใช้เงินสดในการซื้อขายครั้งนี้ ขอให้ผู้ขายหรือเจ้าของบ้านนำสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารจดจำนองให้กับผู้ซื้อ เพื่อไปยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร พอได้วันเวลาที่ธนาคารจะเข้ามาประเมินราคา ผู้ซื้อต้องรีบแจ้งผู้ขายมาเปิดบ้านให้ธนาคารฝ่ายผู้ซื้อเข้ามาประเมินราคา


(3) นัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ซื้อ

หลังจากผู้ซื้อได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือผู้ซื้อหรือธนาคารฝ่ายผู้ซื้อจะนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) โดยมากทั้งสองฝ่ายจะรีบนัดหมายวันให้เร็วที่สุด เนื่องจากวันโอนกรรมสิทธิ์มีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยในยอดหนี้


(4) ติดต่อธนาคารหรือสถาบันทางการเงินที่ติดจำนอง

เมื่อตกลงวันโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว ให้เจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) รีบติดต่อธนาคารหรือสถาบันทางการเงินที่บ้านติดภาระผ่อนหรือจำนองอยู่ เพื่อแจ้งการซื้อขายและขอปิดยอดหนี้ พร้อมกับแจ้งวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคารฝ่ายผู้ขาย ทั้งนี้หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงวันโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารจะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจนถึง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้


(5) ชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน

แน่นอนว่าการทำสัญญาซื้อขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด ทางเจ้าของบ้าน (ผู้ขาย) และผู้ซื้อต้องมีการแจกแจงค่าใช้จ่ายทั้งหมดก่อน โดยค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ที่เกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์เพื่อทำเรื่องปลอดจำนองอาจมียอดเงินที่สูงกว่าที่เตรียมมา ซึ่งตรงส่วนนี้ผู้ขายสามารถแจ้งกับธนาคารของผู้ซื้อได้ว่าจะแบ่งจ่ายเพื่อทำเรื่องปลอดหนี้จำนองกี่บาท


(6) ติดต่อสำนักงานที่ดิน

เมื่อถึงวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ได้แก่ ผู้ขาย ธนาคารฝ่ายผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ ต้องมาตรวจสอบเอกสารทางการเงินและเอกสารต่าง ๆ ให้เรียบร้อย ก่อนเดินทางมาที่สำนักงานที่ดิน เพื่อทำเรื่องการจดจำนองของผู้ซื้อต่อ เพียงเท่านี้ก็ถือว่าสิ้นสุดกระบวนการขายบ้านที่ติดภาระผ่อนอยู่แล้ว

แม้สุดท้ายเจ้าของบ้านที่ติดภาระผูกพันจะสามารถทำการซื้อขายบ้านหลังดังกล่าวได้จริง แต่ถึงอย่างนั้นเจ้าของบ้านที่ยังติดภาระผ่อนกับธนาคารหรือสถาบันทางการเงิน ควรคำนวณให้ดีว่าราคาขายครอบคลุมยอดหนี้ของตัวเองหรือไม่ เพราะไม่งั้นคุณอาจต้องจ่ายเงินเพิ่มเพื่อปิดหนี้ ที่สำคัญควรชี้แจงกับผู้ซื้ออย่างละเอียดว่าบ้านติดธนาคารก็สามารถซื้อขายได้และมีขั้นตอนอย่างไร เพียงเท่านี้การขายบ้านที่ผ่อนอยู่ก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป


ขายบ้านโคราช: ผ่อนบ้านหลังแรกยังไม่หมด แต่อยากขายทำได้ไหม อ่านบทความเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่ https://homes-realestate.com/homes2/